부동산 투자에 있어 ‘명의’의 중요성이 점차 높아지고 있다. 다주택자에 대한 규제가 심해진 덕분이다. 부동산 1인 법인은 명의 분산에 있어 분명한 장점을 가져다 준다. 법인이라 해서 무작정 겁먹을 필요는 없다. 마치 또 다른 나를 키운다는 느낌으로 성장 시키다 보면 분명 법인으로 인한 또 다른 가능성이 열리게 될 것이다. 부동산 투자자라면 한번 쯤은 고민할 법한 부동산 1인 법인. 그 설립 절차에 대해 한번 살펴본다.
법인이란?
부동산 1인 법인 설립 절차를 알아보기 앞서 우선 법인의 개념과 정의를 파악해 놓는 것이 필요하다. 법인을 한자로 하면 ‘法人’이 된다. 한자어 뜻 그대로 풀이하면 법률적인 존재로 해석된다. 이 뜻처럼 법인은 사람(자연인)과 마찬가지로 독립된 주체로 재산을 소유하거나 계약을 체결할 수 있다.
법인이 개인과 다른 점은 소유권이 누구에게 있느냐에 있다. 개인이나 개인사업자의 소유는 자기 자신이다. 반면 법인의 소유권은 주주에게 있다. 개인은 자신의 행위로 인한 채무나 손해에 대해 스스로 책임을 져야 한다. 반면 주주는 법인에 자금을 투자해 지위를 얻은 사람들로서 법인의 손해와 채무는 법인 자산에서 책임지게 되고, 주주는 투자한 금액에 대해서만 제한적인 책임을 갖게 된다.
법적인 존재인 만큼 법인은 해당 국가의 법률에 따라 설립되고 등록되어야 한다.
부동산 1인 법인 설립 절차
법인명 결정
먼저 법인 상호를 정해야 한다. 법인명은 같은 지역 내에선 동일한 명칭을 사용할 수 없다. 생각해둔 이름이 기존에 있는지 확인하려면 인터넷등기소 접속 후 메인화면 하단에 있는 ‘법인상호검색’ 아이콘을 클릭하면 된다.
법인 사무실 마련
법인은 사무실 주소가 있어야 하지만 부동산 1인 법인은 별도의 사무실이 아닌 집에서도 운영이 가능하다. 하지만 주의 해야 될 점이 있다. 만약 법인 설립 후 5년 이내 부동산을 취득할 계획이라면 ‘과밀억제권역’을 피하는 게 좋다.
과밀억제권역이란 서울 및 수도권 일부 지역으로의 집중 현상을 방지하기 위한 규제로 이 곳에 법인을 설립하고 5년 이내 부동산을 취득하면 중과세가 적용된다. 과밀억제권역이 아닌 지역의 공유오피스를 이용하는 것도 한 방법이다.
서울특별시를 포함해 인천광역시(일부 제외), 의정부시, 구리시, 성남시, 안양시, 광명시, 남양주시 일부, 하남시, 고양시, 수원시, 의왕시, 군포시, 부천시, 시흥시 등의 수도권 지역이 과밀억제권역에 속한다. 과밀억제권역은 포털 검색을 통해 쉽게 확인할 수 있다. 필자의 경우엔 별내에 본점 소재지 주소를 마련한 바 있다.
자본금 준비
부동산 1인 법인 설립 시 자본금은 100원만 있어도 된다. 하지만 자본금이 없으면 초기 투자를 하기도 어렵고, 대출을 받을 때도 걸림돌이 될 수 있다. 보통은 500만원~2,000만원 사이로 자본금 규모를 정하곤 한다. 아직 법인이 설립된 게 아니라 법인 계좌가 없을 것이다. 자본금은 개인 계좌에 넣고 잔고증명서를 발급 받으면 된다.
이왕이면 자본금은 1,000만원 이상으로 하는 것을 추천한다. 나중에 대표이사가 돈을 넣어 가수금 처리를 하는 방법도 있지만, 이왕 부동산 투자를 할 것이라면 넉넉한 자본금으로 시작하는 게 낫다. 또 신생 법인의 경우 대출 승인을 더 깐깐하게 보는 경우도 많다. 필자는 자본금 2,000만원으로 법인을 설립한 바 있다.
법인설립등기 신청
법인설립등기는 관할 세무서나 인터넷등기소에서 가능하다. 등기소에 신청하면 영업일 기준 약 2~5일 정도가 평균적으로 소모된다. 법인설립등기를 하기 앞서 우선 회사의 주요 사항들을 결정해야 한다. 법인명, 본점소재지, 자본금, 주당 금액, 임원 및 주주 구성 등이다. 1인 법인의 경우 주주이자 대표이사인 본인 외에 주식을 갖고 있지 않은 이사 또는 감사 한 명이 필요하다.
다음으로 등기신청에 필요한 각종 서류들은 다음과 같다
- 등기신청서, 등기신청수수료 영수증
- 정관
- 발기인총회의사록
- 조사보고서
- 이사회의사록
- 주식발행동의서
- 주식인수증
- 잔고증명서
- 감사(이사)의 취임 승낙서
- 대표 포함 모든 등기임원(감사 또는 이사)의 인감증명서, 주민등록등본
- 인감신고서
- 법인인감
처음 들어보는 서식도 많고 하지만 대부분 인터넷에 양식이 있어 받아다 쓰면 된다. 일일이 직접 준비해도 되지만 웬만하면 법무사를 통해 신청하는 것을 추천한다. 공유오피스를 이용할 경우 해당 업체에서 법무사 서비스를 같이 진행하기도 한다.
법인설립비용
법인설립비용으로는 지자체와 법원에 내는 세금과 수수료가 있다. 자본금에 따라 등록면허세와 지방교육세가 달라진다. 법무사를 쓴다면 대행수수료가 추가로 붙는다. 이 또한 자본금에 따라 달라지지만 보통 40~60만원 정도가 소요된다고 생각하면 된다.
마치며
이상 하나의 법인이 태어나는 과정을 살펴봤다. 사실 법인 자체를 설립하는 것은 크게 어렵지 않다. 법인은 설립 전보다 설립 후에 할 일이 더 많다. 법인 통장 개설, 사업자 등록 등은 물론이고 신생 법인으로써 거쳐가야 할 난관들도 생긴다. 문제가 생길 때마다 해결해 나가는 과정 또한 법인이 성장하는 길이다. 앞으로 부동산 1인 법인을 운영하고자 하는 사람들에게 도움이 되는 정보를 계속 공유할 예정이다.
