상가 입지 선정은 상가투자의 기본이다. 아무리 좋은 상권이라도 입지 선택이 잘못됐다면 해당 상가는 활성화 되기 힘들다. 주요 상권에서도 유독 간판이 자주 바뀌는 곳이 그런 곳이다. 상가는 안정적이고 우량한 임차인을 들이는게 중요하다. 그래야 높은 월세도 받을 수 있고, 내 상가의 가치도 올라갈 수 있다. 좋은 입지를 볼줄 알아야 하는 이유다. 본 글에서는 상가 입지 분석에 도움이 될만한 이론을 하나 소개하고자 한다. ‘넬슨의 상가 입지 선정 8원칙’이다.
넬슨의 상가 입지 선정 8원칙
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 입지의 잠재력 | 고객을 끌어들이는 정도의 크기 |
| 상가의 접근 가능성 | 고객이 상가로 쉽게 들어올 수 있는 정도 |
| 입지의 성장 가능성 | 상권이 지속 성장하면서 상가의 매출액도 함께 성장할 가능성 |
| 상가의 중간 저지성 | 고객 동선을 중간에서 저지살 수 있는 가능성 |
| 입지의 누적 흡입력 | 비슷한 업종이 몰려있어, 고객 흡입력을 강화할 수 있는 가능성 |
| 입지의 양립성 | 업종이 다른 상호보완 관계에 있는 상가가 고객을 끌어들일 가능성 |
| 경쟁 상가 회피 전략 | 기존 상가에 경쟁우위를 점할 수 있는 가능성 |
| 입지 경쟁력 | 입지의 가격 및 비용 등으로 인한 수익성 |
입지의 잠재력
상권 내에서 해당 상가가 얼마나 더 많은 고객들의 구매력을 일으킬 수 있는지에 대한 가능성이다. 만약 현재 상가가 취급하는 상품이 상권 내에서 충분한 점유율을 일으키고 있다면 앞으로는 성장보다 유지가 목표가 될 수 있고, 아직 충분하지 않다면 더 많은 고객을 유치할 가능성이 남아있는 셈이다. 또 상권에 새로운 문화시설 등이 들어오면서 잠재력의 파이 자체가 커질 수도 있다. 상가 투자를 고려한다면 내 상가의 입지가 지금보다 더 많은 고객을 끌어들일 수 있는지 파악해야 한다.
상가의 접근 가능성
고객이 해당 상가에 접근함에 있어 얼마나 편리한 동선에 놓여있는지에 대한 것을 말한다. 이런 접근성은 유동인구에 영향을 많이 받는다. 유동인구가 많이 지나가는 동선에 놓여있다는 것은 그만큼 고객의 충동구매 가능성도 높일 수 있다. 예를들어 지하철역과 주변 대규모 주거단지 사이의 주동선에 놓인 상가는 좋은 접근성이라 볼 수 있다.
입지의 성장 가능성
입지에는 개방형 입지와 폐쇄형 입지가 있다. 개방형 입지는 주변에 개발 가능성이 있는 곳을 말한다. 예를 들어 상가 주변에 대규모 아파트가 들어설 대지가 있다면 개발 가능성이 매우 높다고 할 수 있다. 향후 세대수 증가로 미래에 매출 증대를 기대할 수 있기 때문이다. 반대로 폐쇄형 입지는 더 이상 개발할 곳이 주변에 남아 있지 않은 것을 말한다. 개방형 입지는 성장 가능성이 높은 대신 안정성은 떨어진다. 반면 폐쇄형 입지는 인구 정체로 추가 성장 가능성은 낮지만 이미 완성된 상권으로 안정성은 높을 수 있다. 보통 이름있는 프랜차이즈들은 개방형 입지를 선점하는 경우가 많다.
상가의 중간 저지성
고객이 상가에 접근하는 동선 중간에 새로운 점포가 들어서 고객을 뺏어갈 가능성을 말한다. 주거지와 주요 상업지 사이에 점포를 개설해 상업지를 향하는 고객을 중간에 가로챌 수 있다. 예를 들어 아파트 주민이 빵집을 가기 위해 700m 떨어진 상권까지 가야하는 곳이라면 그 사이 200m 지점에 빵집을 개설해 기존 상권까지 갔던 아파트 주민을 끌어올 가능성이 있다. 다만 이는 실제로는 여러 변수들이 많은 이론이기도 하다.
입지의 누적 흡입력
중간 저지성과는 달리 유사 업종의 상가들이 몰려있어 상권의 고객 흡입력을 키워가는 것을 말한다. 이런 곳은 전문 상가의 형태가 많다. 논현동 가구거리 같은 곳을 생각하면 된다. 고객들은 가구를 살때 최대한 많은 가구점들이 있는 곳에 가서 둘러보고 구매를 결정하고 싶을 것이다.
입지의 양립성
상호 보완관계에 있는 상가들이 서로 경쟁력을 올려주는 형태의 입지를 말한다. 만약 노래방을 하고 싶다면 술집 앞에 차리는게 상가 입지 선정에 더 유리하다.
경쟁 상가 회피전략
상가에 입점할 때 기존 점포와의 경쟁에서 우위를 점할 수 있는지 그 가능성을 알아보는 것이다. 당연히 경쟁은 피하는게 좋고, 경쟁자가 적을수록 유리하다. 또 상가 입점 후 주변에 경쟁 상대가 될 새로운 점포가 입점할 가능성도 미리 파악해봐야 한다.
입지 경쟁력
아무리 좋은 입지라도 유지 비용이 비싸다면 수익성이 나빠질 수 밖에 없다. 비싼 임대료를 지불하고 유동인구가 많은 곳에 위치할 것인지, 유동인구는 덜하지만 임대료가 저렴한 입지에 상가의 규모를 크게 해 고객을 끌어들일 것인지. 이런 입지 경쟁력에 따라 상가 운영의 경제성은 달라질 수 있다. 따라서 상가 입지를 결정하기에 앞서 사업성에 대한 정량적 분석이 반드시 필요하다.
