부동산 투자에서 가장 어려운 영역을 꼽는다면 아마도 ‘상가’일 것이다. 개별성이 워낙 강한 상품이기 때문이다. 같은 입지 안에서도 층이나 방향, 사람들 동선에 따라 가치가 천차만별이기 때문이다. 심지어 같은 건물에 있는 1층 상가끼리도 서로 다르다. 그만큼 상가 투자는 신중에 신중을 기할 필요가 있다. 이번 글에서는 어렵기만 한 상가 투자, 그 첫 걸음이 되는 상가의 5가지 유형을 살펴보고자 한다.
상가 투자, 상가의 5가지 유형
근린상가
근린상가는 주거지 인근에 위치한 5~10층 정도 상가건물을 말한다. 주거지 주변에 있는 만큼 생활편의 업종들이 주로 들어온다. 휴대폰 판매점, 베이커리, 편의점, 카페, 약국, 학원 등이 대표적이다.
근린상가는 상가 유형 중에서 그나마 분석이 수월하다. 배후 세대 파악이 가능하기 때문이다. 배후세대 규모가 클수록 입점할 수 있는 업종도 폭이 넓어진다. 보통 2000세대 기준으로 그 이하는 생활 밀접 업종들인 편의점, 수퍼마켓, 미용실, 부동산, 치킨집, 빵집 등이 들어온다. 그리고 그 이상이 되면 병원, 약국, 학원과 같은 업종도 입점할 수 있다. 10,000세대가 넘어가면 패스트푸드 같은 대형 프랜차이즈도 가능해진다.
근린상가 투자에서 가장 중요하게 볼 것은 사람들이 주동선이다. 그 동네에 지하철역이 있다면 이는 주동선을 파악하는 기준이 될 수 있다. 주거지역에서 지하철로 오고 가는 길이 주동선이다. 간혹 지하철역과 가깝다고 상가를 덜컥 매수했는데, 배후세대의 주동선은 그쪽이 아닌 경우가 있다. 주동선을 제대로 파악하기 위해서는 반드시 현장에서 직접 확인해 봐야 한다. 거리보다 중요한게 동선이다.
단지 내 상가
아파트 입주민들의 편의를 목적으로 만들어진 상가다. 배후세대가 명확하기에 단지내 상가 또한 분석이 수월하다. 단지 세대 수 대비 상가 숫자를 파악해보면 된다. 100세대당 1개가 적당하다.
단지내 상가는 들어올 수 있는 업종이 거의 정해져있다. 편의점, 세탁소, 미용실, 무인가게 등의 생활 밀접 업종들이다. 2000세대가 넘는 대단지에는 병원이나 학원이 들어오기도 한다. 대체적으로 근린상가와 비슷한 특징이라 보면 되는데, 근린상가보다는 안정된 임차를 맞출 수 있다.
안정감은 있지만 상권 변화의 폭이 거의 없기에 상가 가치도 크게 변하지 않는다. 차익에 대한 기대보다는 따박따박 받는 안정적 월세에 기대는 상품이라 보면 된다.
단 신도시 대단지 상가 분양은 조심할 필요가 있다. 세대 수 대비 상가 숫자가 과도하게 많은 경우도 있고, 분양가가 너무 비싸다는 단점도 있다. 비싸게 분양 받으면 월세도 비싸게 받아야 수지타산이 맞는데, 단지 내 상가에 들어오는 업종은 대부분 비싼 월세를 감당하면서 장사하기 어려운 경우가 많다. 그래서 단지 내 상가는 오히려 거품이 빠질만큼 빠진 구축 아파트 내 상가를 노려보는 것도 방법이다.
중심상가
도시계획에 있어 중심에 자리한 상가다. 상업과 업무시설이 고밀도로 공급되는 곳으로 유동인구가 많다. 상권이 큰 곳은 백화점이나 대형쇼핑몰 등이 있어 외부 지역 인구를 유입시키기도 한다. 먹고 마시는 유흥 상권도 여기에 속한다.
중심상가는 일단 땅 값이 비싸다. 그래서 분양가도 비싸다. 처음에는 임차를 맞추기 꽤나 어렵다. 특히 신도시가 더 그렇다. 신도시에 가보면 을씨년스럽게 공실이 연속되는 건물을 찾아보기 어렵지 않다. 보통 신도시가 개발되고, 5년 정도 지나면 중심 상권도 안정화 된다.
만약 5년 정도 지났는데도 상권이 활성화 되지 않는다면, 문제가 된다. 반면 처음에는 공실로 힘들었어도 5년이 지나 상권이 자리를 잡게 되면 그때부터 중심상권의 힘을 강해진다. 수익률은 물론이고 상가의 가치도 크게 높아질 수 있다. 다만 트렌드나 교통의 변화로 상권이 크게 달라질 수 있어 초보자가 접근하기엔 까다롭다.
투자가치는 높지만 그만큼 리스크도 크기에 자금력이 풍부하고 투자경험도 많은 고수들이 선호하는 유형이기도 하다.
테마상가
특정 주제를 가진 상가를 말한다. 밀리오레, 테크노마트, 용산전자상가 같은 것들이다. 1990년대에서 2000년대 초까지만 해도 이런 테마상가는 인기가 많았다. 물건을 사기에 여러 곳을 다닐 필요 없이 한 곳에서 비교 구매가 가능했기 때문이다. 동대문 같은 곳은 패션 중심지로 떠오르며 테마상가들이 하나의 문화 트렌드를 이끌기도 했다.
하지만 이커머스가 발전하자 이들 상가는 순식간에 무너졌다. 사람들이 굳이 테마상가를 찾을 필요가 없어졌기 때문이다. 더욱이 이들 테마상가는 초기 지분 형태로 분양한 사례가 많다. 하나의 독립된 구분상가가 아닌 1~3평 정도도 면적을 잘게 쪼개 지분 형태로 팔았던 것이다. 테마상가의 분위기가 좋았을 땐 이런 방식이 소액투자로 인기가 높았다. 적은 투자금으로 핫한 동대문 상가를 소유하고, 지분 이익도 얻었기 때문이다.
문제는 테마상가가 침체되자 오히려 이해관계자가 많다는 게 발목을 잡고 있다. 상가관리도 제대로 안되고, 시대 흐름에도 뒤떨어졌다. 임차도 제대로 되지 않아 유령상가로 전락한 곳도 종종 있다. 최근에는 수변상가나 스트릿 상가 등 테마상가도 다양화되고 있지만, 대부분 공실 비중이 높다. 한번 침체되면 답이 안 나오는 경우도 있으니 투자에 매우 신중해야 하는 유형이다.
복합상가
복합상가는 주상복합, 오피스텔, 지식산업센터 등 시설 내에 형성된 상가를 말하는데, 단지 내 상가와 비슷하면서도 다르다. 단지 내 상가가 아파트 입주민이 주요 배후 세대라면 복합상가는 단지 뿐만 아니라 외부 유입 고객도 고려된다. 그래서 복합상가는 도로변에 있는 것이 중요하다. 외부에 노출되지 않는 내측상가는 임대에 어려움을 겪기 쉽다.
대규모 건축물로 지어지다 보니 공용관리비가 비싼 측면이 있다. 전용률도 다른 상가들에 비해 낮은 경우가 많으니 이 점도 확인해봐야 한다.
복합상가 중 마트나 서점, 극장 등이 함께 있는 곳들이 있다. 이런 앵커테넌트가 있는 곳들은 외부 고객 유입 가능성이 더 높아질 수 있다. 복합상가 투자 시엔 단지 입주민 외에도 주변 유동인구가 얼마나 되고, 해당 상가 건물로의 유입이 얼마나 용이한 지를 따져봐야 한다.
