월급만큼 부수익이 들어온다면 얼마나 좋을까. 아마 직장인이라면 모두 꿈꾸는 일일 것이다. 이런 월급 외 소득을 안정적으로 얻기 위한 방법으로 대표적인게 수익형 부동산이라 할 수 있다. 매월 안정적인 월세가 들어온다는 것은 생각보다 큰 메리트가 될 수 있다. 본 글에서는 수익형 부동산의 종류와 특징 등에 대해 알아보고자 한다.
수익형 부동산이란?
부동산 투자는 크게 차익형이나 수익형이냐로 구분된다. 차익형은 싸게 사서 비싸게 파는 전략이 기본인 반면 수익형은 안정적인 월세 수익을 목적으로 한다. 차익형 부동산이 미래의 가치를 가늠해 사놓고 시간에 투자하는 것이라면 차익형 부동산은 미래의 차익보다는 당장의 현금흐름에 집중하는 투자 방식이다. 이런 수익형 투자는 이자보다 임대수익이 클 때 유리하다. 대출을 받아 투자했을 때, 이자와 월세 간 차익을 수익으로 얻을 수 있기 때문이다. 그래서 저금리 시기에 주목 받는 부동산이기도 하다. 반면 수익형 부동산의 최대 단점은 공실 리스크다. 그렇기에 더 철저한 분석이 필요한 분야기도 하다.
수익형 부동산의 종류
상가
상가는 가장 대표적인 수익형 부동산이다. 상가의 가장 큰 장점은 관리가 수월하다는 것이다. 임차인이 장사를 하는 곳이기 때문에 임차인 스스로 관리를 한다. 게다가 나갈때는 원상복구까지 해야 한다. 임대인이 신경쓸 일이 거의 없다. 또 상가는 권역을 가리는 부동산이 아니다. 서울이든 비수도권이든 상가 숫자 대비 배후세대만 충분하다면 투자할 가치가 생긴다. 즉 선택지가 많다.
대출 측면에서도 상가가 유리하다. 상업용 부동산이다 보니 주거용 부동산에 적용되는 갖가지 대출 규제에 해당되지 않는다. 그래서 법인으로 투자하기에도 좋다.
반면 상가는 개별성이 크다. 같은 건물 내에서도 층이나 방향에 따라서 가치가 천차만별이다. 이는 단점이기도 하지만 장점이 되기도 한다. 아파트처럼 컨디션이 거의 비슷한 물건은 가격도 시세에 따라 비슷하다. 하지만 상가는 아파트보다 가격을 준거하는 대상이 명확치 않다. 분석만 제대로 한다면 가치대비 아주 싸게 사는 것도 가능하다. 물론 공부가 되지 않는다면 반대의 경우에 놓일 수도 있으니 주의해야 한다.
꼬마빌딩
수익형 부동산 투자의 정점은 역시 건물주다. 꼬마빌딩은 당장의 현금흐름은 물론이고 미래 차익까지 기대할 수 있는 투자다. 해당 건물이 차지하고 있는 대지를 온전히 소유할 수 있다보니, 지가 상승에 따른 차익이 커질 수 있기 때문이다. 입지가 좋을수록 차익은 더 커진다.
문제는 투자 비용이다. 몇십억~몇백억의 투자금이 필요하다. 돈 많은 사람에게는 최고의 투자처겠지만, 일반 직장인들이 넘보기엔 벅찬 물건이기도 하다. 월세 수익률은 낮을 수 있지만 나중에 얻는 차익은 낮은 수익률이 무색할 만큼 커질 수 있다. 재력가들이 돈을 묻어놓는 용도로 구입하기도 한다.
지식산업센터
지식산업센터는 위치가 중요하다. 업무지역 중심지가 아니면 공실 우려가 커지기 때문이다. 그래서 지방 물건은 리스크도 크거니와 물건 자체도 많지 않다. 결국 서울이나 인근 지역에 투자를 해야하는데 이런 곳은 땅값이 비싸다. 즉 수익률이 높게 나오기 힘들다. 게다가 정형화된 물건이다보니 상가처럼 특출나게 싸게 살 수 있는 기회도 흔치 않다. 층에 따른 차이도 크지 않다. 지식산업센터의 장점은 대출이 용이하고, 직장인이 뛰어들만한 가격대라는 것이다.
오피스텔
수익형 부동산이라 말하는 오피스텔은 보통 원룸 오피스텔을 말한다. 일단 원룸 오피스텔의 장점은 월세 수익률이 높다. 서울 내에서도 5%가 넘는 물건을 찾기 쉽고, 비서울권은 6~7%도 허다하다. 또 가격대도 직장인이 해볼만한 수준이다. 반면 원룸 오피스텔은 대지지분이 작다. 부동산은 건물과 땅의 가치로 나뉘는데 결국 건물은 감가상각이 되고, 지대가 오르면서 가치가 상승하기 마련이다. 그래서 오피스텔은 월세 수익은 좋을지 몰라도 시간이 지나면서 건물의 감가상각으로 가격이 내려가는 경우가 많다.
만약 오피스텔을 투자한다면 지가 상승이 건물 감가상각을 넘어설 정도의 핵심 입지로 압축해 고려해 보는 것이 좋다. 물론 오피스텔 주 수요층인 1인 가구가 출퇴근이 편한 대형 업무지구 인근이면 더 좋다.
다가구 주택
마지막으로 다가구 주택이다. 다가구 주택의 장점은 꼬마빌딩처럼 대지를 온전히 소유한다는 데 있다. 월세 수익률이 높으면서도 지가 상승에 대한 차익기대가 가능한 상품이다. 꼬마빌딩 보다 투자금도 작다. 단점은 관리가 녹록하지 않다는 것이다. 건물 관리도 관리지만 대부분 원룸이나 투룸으로 구성된 가구들이 모여있다보니 이동이 자주 일어난다. 또 지가가 상승하지 않는 지방 외곽 지역 다가구는 차익도 기대하기 어렵다. 오히려 건물이 낡아감에 따라 주변 신축에 비해 월세도 낮아질 수 있다. 지가가 오를만한 입지가 중요하다.
어떤 수익형 부동산을 선택해야 할까?
이 질문의 답은 자신의 상황이 어떠냐에 따라 다르다. 돈이 많다면 꼬마빌딩 건물주가 당연히 좋다. 하지만 대부분의 직장인은 그렇지 않다. 직장인이 부수입으로 월세를 받기 위해 현실적으로 접근 가능한 상품은 상가, 오피스텔, 지식산업센터 정도다. 여기서 수익률도 낮고, 공실 우려도 높은 지산을 제외하면 남는 것은 상가와 오피스텔이다. 두 상품은 상호 장단점이 명확히 다르다.
상가는 공실 우려가 있는 반면 관리가 편하다는 장점이 있고, 오피스텔은 공실 우려는 낮지만 매매가 상승을 기대하기 어렵다는 단점이 존재한다. 상가만큼은 아니지만 오피스텔도 대단지인 경우 관리실이 따로 있어 빌라보다는 관리가 용이하다. 하지만 상가처럼 임차인이 오래 거주하는 것이 아니기에 임차인이 바뀔때마다 복비, 인테리어비 등 추가 비용이 발생할 수 있다.
이 두 상품의 비교는 입지에 따라 갈린다고 볼 수 있다. 대형업무지구 인근 역세권이라면 오피스텔이 더 나은 선택지가 될 것이고, 구도심 상가 비율이 낮은 항아리 상권 같은 경우의 상가라면 투자해볼 만한 가치가 충분하다는 생각이다. 어차피 둘 다 차익에 대한 기대는 크게 할 수 없는 상품이기도 하다.
