재개발은 꽤나 매력적인 투자다. 허물어가는 주택이 최신식 새아파트로 탈바꿈되는 드라마틱한 변화가 있기 때문이다. 그래서 부동산 투자의 로망은 재개발에 있다는 사람도 많다. 재개발이 가능하기 위해선 일정 요건이 필요하다. 그 중에선 필수로 충족되어야 할 요건도 있고, 선택사항인 요건도 있다. 재개발 초기 투자자라면 이들 요건에 대해서 반드시 이해하고, 대상지를 선별할 필요가 있다.
필수 재개발 요건
재개발 요건에는 필수요건과 선택요건이 있다. 그 중 필수요건은 반드시 충족되야 하는 사항들로 정비사업 추진 가능성을 가늠해보는 첫 단추가 된다. 소유자 동의, 면적, 노후도가 필수요건에 속한다.
소유자 동의
재개발을 하려면 토지 등 소유자의 2/3 동의가 필요하고, 재추진시에는 3/4 이상이 동의해야 한다. 여기서 토지 등 소유자는 정비사업을 진행하고자 하는 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유권자 혹은 그 지상권자를 말한다.
면적
재개발 구역으로 지정되기 위한 필수 면적은 10,000㎡ 이상이다.
노후도
정비사업을 진행하고자 하는 구역 건축물 총수의 2/3 노후되어야 한다.
선택 재개발 요건
선택요건으로는 과소필지, 접도율, 호수밀도 등이 있다. 필수요건은 전부 다 갖춰야 하지만 선택요건은 1가지 이상면 성립되면 된다.
과소필지
선택요건 사항 중 과소필지는 40% 이상이다. 과소필지란 효용가치가 없는 작은 토지를 말하는데 서울시 기준으로 하면 면적이 90㎡ 미만인 토지가 해당된다. 과소필지가 너무 많으면 토지의 효율적 이용이 어렵다는 의미다.
접도율
접도율은 40% 이하다. 이 말은 폭 4M 이상 도로에 접한 건축물이 전체의 40%이하란 의미다. 즉 도로기반시설이 매우 열악한 상황이라 판단해 재개발이 필요하다는 의미다.
호수밀도
호수밀도는 60% 이상이다. 대지 10,000㎡ 내에 들어서있는 건축물의 동수를 호수밀도라 한다. 호수밀도가 높을수록 주거환경이 빽빽하고 열악하다는 의미로 받아들여진다.
점차 완화되는 요건
정부는 올해 1월 발표한 1.10 부동산 공급 대책에 통해 앞서 정리한 재개발 요건을 완화시키는 방안을 포함시켰다. 우선 필수요건인 노후도가 2/3수준에서 60%로 내렸다. 촉진지구 지정 시엔 50%까지 완화된다. 여기에 서울시는 좀 더 과감한 대책을 추진한다. 정부의 노후도 완화에 더해 접도율 기준도 4M 도로에서 6M도로로 확대하기로 했다. 이렇게 되면 서울 내 1190만㎡ 면적의 재개발이 가능해진다.
또한 서울시는 ‘2025 도시 및 주거환경 정비기본계획 변경안’을 통해 동의율을 기존 2/3에서 1/2로 완화시키는 방안을 내놓기도 했다. 입안 재검토 기준도 토지 등 소유자 반대 15% 이상에서 20% 이상으로 조정한다. 정비사업에서 가장 긴 시간을 소모하는게 동의를 받는 일로 알려져 있는 만큼 서울시의 방안은 사업 대상을 확대함과 동시에 추진 속도도 앞당길 것으로 기대된다.
