재개발 투자의 첫 단추는 재개발 단계를 이해하는 것이다. 재개발은 기본적으로 10년 이상의 긴 시간이 소요된다. 이 긴 시간을 온전히 새아파트를 기다리며 시간을 보내기엔 투자의 효율성이 크게 낮아질 수 밖에 없다. 장기전인 만큼 중간에 사업 중단 등의 돌발 리스크도 발생할 수 있다. 따라서 재개발 투자는 상황에 따라 투자 효율성을 높이는 방향으로 진입 시점을 결정하는게 좋다. 예를 들어 새아파트가 목적이라면 재개발 사업 중단 리스크가 사라진 후반부에 진입하거나, 투자금이 작다면 아예 초기에 진입해 적당히 가격이 오르면 엑시트 하는 식이다. 재개발은 단계가 진행될수록 리스크는 줄어드는 대신 투자금은 늘어난다. 이렇듯 재개발 투자는 진입 시점이 중요한데, 이를 이해하기 위해서는 재개발 단계를 충분히 숙지할 필요가 있다.
재개발 단계 이해하기
1. 사전타당성 검토 단계
재개발의 극초기로 아직 정비 구역 지정 전 단계다. 지자체가 정비 기본계획을 수립해 조건에 부합하면 정비구역 지정을 위한 절차가 시작되는 경우도 있고, 주민들 중 누군가 자발적으로 나서서 시작되는 경우도 있다. 최근에는 후자의 경우가 많다. 재개발을 추진하는 세력이 생기고, 이들이 구역 지정을 받기 위해 사전 기초 조사 및 주민 동의를 받기 시작한다. 누가 급여를 제공하는 것도 아닌 자발적인 움직임으로 당장에 보상은 없지만 이 때의 준비위원장이 추후 조합 설립 시 조합장을 맡게 되는 경우가 많다.
구역 지정을 받기 위해서는 해당 구역의 재개발 요건 조사가 필요하다. 노후도, 호수밀도, 접도율, 과소필지 등의 조사다. 노후도는 주택이 얼마나 낡았는지를 보는 것으로 정비구역 지정이 되려면 60%이상의 노후도가 충족되어야 한다. 여기에 호수밀도, 접도율, 과소필지 등 한가지 조건이 더 부합되면 정비구역 지정 요건이 된다. 호수밀도는 건축물이 밀집되어 있는 정도를 나타내는 지표로 면적 1헥타르 당 건축물의 동수를 말한다. 재개발 요건은 60 이상이다. 접도율은 구역 내 4m 이상의 도로에 접한 건축물의 총수의 비율이다. 낮을수록 도로 여건이 좋지 못하다는 뜻으로 40%이하가 요건에 해당된다. 과소필지는 효용가치가 없는 작은 토지로 기준은 40% 이상이다. 이런 기초 자료와 구역 주민의 동의율(60%)이 충족되면 지자체에 사전타당성검토 신청이 가능하다. 정비구역이 지정되기 위해서는 이 사전타당성 검토가 통과되어야 한다.
보통 극초기 재개발 투자는 이 단계에서 진입 여부를 따진다. 추진 세력이 있는지, 위에 설명한 재개발 요건이 충족되는지를 살펴보고 투자 가치에 대한 판단을 세우게 된다. 아직 정비구역도 지정되기 전이라 투자금이 적게 들어가는 단계이긴 하나 사업 추진 자체에 대한 리스크가 큰 단계이기도 하다. 초보자들보다는 재개발 전문가들의 영역이라 볼 수 있다.
2. 정비구역지정
재개발 단계 두 번째는 정비구역지정이다. 정비구역지정은 재개발 전 과정 중에서도 가장 중요한 단계 중 하나다. 평범한 마을이 정비구역지정이 됨으로써 대외적으로 재개발을 시작하는 마을이라고 공표되는 것이나 다름없는 일이기 때문이다. 하지만 이 시기도 재개발 초기에 해당된다. 정비구역지정은 재개발 전체 과정에서 약 10%정도 진행된 것이라 보면된다. 여전히 새아파트가 되기에는 10년이 넘게 남았다.
정비구역이 지정되면 권리산정일이 생긴다. 권리산정일로 지정된 날짜 이후로 지어지는 신축 건물에 대해서는 입주권이 주어지지 않는다. 정비구역 지정 후 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어 지분쪼개기로 조합원을 늘리는 행위를 방지하기 위함이다. 투기 수요 방지책이라 보면 된다. 권리산정일 이전에 등기가 된 주택이라면 재개발 초기 단계에서는 신축일수록 투자에 유리하다. 감정평가액도 더 높게 받을 수 있고, 임차를 내놓기도 용이하기 때문이다. 재개발은 오랜 시간을 두고 투자해야 하기 때문에 전세 등을 활용해 버티는게 중요하다.
앞서 정비구역지정이 가장 중요한 단계 중 하나라 했는데, 그 이유는 이 단계에서 재개발 물건의 가격이 한단계 점프하기 때문이다. 재개발은 단계별로 진입과 엑시트가 이뤄진다. 정비구역지정은 초기 단계에서 가장 중요한 포인트가 되는 지점이라 할 수 있다.
3. 조합설립 추진위원회
조합설립 추진위원회가 생기면 추진위원장을 투표로 선정하고, 조합설립 인가를 얻기 위한 준비에 들어간다. 추진위원회를 설립하기 위해서는 구역 내 토지등소유자의 절반이 동의해야 한다. 동의율 50%인데, 이때 동의한 주민들은 추후 조합설립에도 동의한 것으로 본다. 관심있게 지켜보는 곳에 추진위원회가 있다면 일단 동의율 50% 이상은 확보한 곳이라 봐도 된다.
이 단계에서는 주민 동의율 추이가 중요하다. 조합설립인가를 위해서는 75% 동의가 필요한데, 50%에서 75%까지 가는 게 생각보다 쉽지 않다. 따라서 주민 동의율 추이를 지켜보다 75%에 근접하는 시기에 투자를 고려해보는게 보다 효율적이다.
4. 조합설립인가
토지등소유자 75% 이상, 토지면적의 50% 이상의 동의를 받으면 조합설립이 가능하다. 조합설립인가까지 왔다면 재개발은 30% 정도 진행된 것이라 보면 된다. 조합설립은 재개발 단계에서 중요한 이정표가 된다. 재개발도 하나의 사업으로 조합이 만들어졌다는 것은 사업을 추진하는 공식 주체가 생겼다는 것을 의미하기 때문이다. 때문에 조합설립인가까지 왔다면 재개발 사업 중단 리스크도 크게 감소하게 된다. 따라서 초기 투자여도 최소한 조합설립 이후에 투자를 권하는 경우가 많다. 정비구역지정 이후 매물의 가격이 또 한번 업그레이드 하는 단계이기도 하다.
5. 사업시행인가
재개발 단계 중 사업시행인가는 조합에서 정비사업 계획안을 제출하면 지자체가 이를 최종 확정하고 인가하는 절차다. 이 단계에서 재개발 사업의 구체적인 틀이 확정된다.
사업시행인가가 나면 조합원들 소유 물건에 감정평가가 진행된다. 감정평가액을 높게 받을수록 추가 분담금이 줄어들기에 조합원의 희비가 갈리는 시기이기도 하다. 감정평가에 실망한 조합원들이 매물을 내놓는 경우가 많아 거래가 활발히 이뤄지는 때이기도 하다. 재개발 투자에 있어 이 시기도 상당이 중요한 포인트가 된다. 감정평가가 끝나면 해당 사업장의 수익성을 분석할 수 있기 때문에 투자자 입장에서는 좀 더 정확한 계산을 세울 수 있고, 실망 매물을 좀 더 저렴하게 받을 수 있는 기회가 되기도 한다.
조합은 사업시행인가 고시일로부터 120일 이내에 조합원들에게 감정평가액과 대략적인 추가 분담금을 알리고, 조합원 분양 신청 기간을 고시해야 한다. 조합원은 자신이 희망하는 평형대를 신청할 수 있다.
6. 관리처분인가
준공일정, 일반분양 세대수, 분양가, 공사비용, 이주철거 일정, 예상 수익 등 사업의 구체적인 윤곽이 확정되는 단계다. 재개발 사업의 마무리 단계로 여기까지 왔다면 이제 투자하기 안전한 시기라 보면 된다. 하지만 그만큼 시세도 비싸다. 보통 이주비 대출을 활용해 투자금을 줄이는 방식으로 실수요자의 매수가 많은 단계이기도 하다. 관리처분인가를 기점으로 조합원의 물건은 권리 상태인 ‘입주권’으로 바뀌게 된다.
7. 이주 및 철거
재개발 단계에서 공사가 시작되기 전 기존 원주민들이 이주하는 과정이다. 관리처분인가 후 조합은 이주공고를 3~12개월 전에 고시한다. 이때 이주비 대출을 해주는데, 이는 투자금을 줄이는데 유용하게 활용될 수 있다. 이주비란 공사기간 동안 원주민들의 임시 거처 비용이라 보면 된다. 보통 감정가의 40~60%로 책정되고 무이자 대출로 제공된다. 간혹 재개발 반대 세력이 이주하지 않고 버티는 경우도 있다. 이주가 늦어질수록 금융비용이 증가하고 사업성도 낮아질 수 있다. 때문에 이주 기간 내 이주하지 않는 세대에 대해서는 조합이 명도소송을 진행한다.
8. 일반분양
이주가 완료되면 착공신고를 하고 일반 분양에 들어간다. 보통 RR(로얄동, 로얄층) 물건들은 이미 조합원 물량으로 배정이 되어있고, 나머지를 일반분양에 내놓는다. 전체 세대에 비해 일반분양 물건이 적을수록 일반 분양자는 좋은 동호수를 얻기 힘들다. 일반분양의 성과는 해당 사업지의 수익성을 결정짓게 된다. 분양이 흥행에 성공해 완판을 하면 조합원들의 수익이 높아질 수 있지만, 혹여 미분양이 발생하게 되면 조합원들이 그 손해를 지는 상황이 올 수 있다. 보통 일반분양 후에 조합원 동호수를 추첨하는데, 이 결과에 따라 조합원 개개인에 확정된 분양가가 통보된다.
9. 준공 및 조합청산
공사가 완료되고 준공 인가를 받으면 입주가 시작된다. 드디어 재개발 단계의 마지막 과정이다. 조합원들은 이주비 및 중도금을 상환하고, 잔금을 납부하면 입주가 가능하다. 입주 후 소유권 이전 등기를 마치면 조합은 지금까지 사업 내용을 모두 최종 정산하고 해산하게 된다.
