최근 전세사기로 인해 전세 기피현상이 심화되고 있다. 전세는 우리나라에만 있는 제도로 잘 만 이용하면 청년들이 자산 증식하는데 도움이 되는 주거 방식이기도 하다. 다만 전세보증금이 대부분 청년들의 전 재산이나 다름없는 만큼 전세사기 만큼은 반드시 피해야 한다. 전세사기 안당하는법에 대해 제대로 숙지하고, 계약 전 반드시 확인해야 할 팁들을 한번 알아보자.
전세사기의 정의와 유형
전세사기 정의
전세사기란 전세 계약 체결 후 임대인이 전세금을 반환하지 않는 사기 행위를 말한다. 이러한 전세사기는 최근 몇 년간 꾸준히 증가하고 있으며, 이로 인해 많은 세입자들이 금전적 피해를 입고 있다.
전세사기 유형 _ 이중계약
전세사기의 가장 흔한 형태 중 하나는 이중 계약이다. 이중계약은 임차인을 속이고 계약을 이중으로 진행하는 것을 말한다. 예를 들어 임차인을 속이고 전세계약 두 건을 만들어 계약금을 편취해 잠적해버리는 경우가 있고, 월세로 나온 매물을 전세라고 속여 보증금을 가로채는 사례도 있다. 보통 이중계약은 임대인이 아닌 가짜 공인중개사나 제3자의 인물로 인해 벌어지는 경우가 많다.
전세사기 유형 _ 깡통전세
또 다른 일반적인 전세 사기는 ‘깡통 전세’라고 불리는 것이다. 보통 시세보다 높은 전세가로 계약이 체결될 때 발생한다. 매매가보다 높은 전세보증금으로 계약이 이뤄지면 혹여 해당 부동산이 문제가 생겨 경매에 넘어가는 상황이 발생할 때, 세입자는 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다.
전세사기 유형 _ 허위매물
허위 광고나 거짓 정보를 이용한 전세 사기도 있다. 일부 불량한 집주인이나 중개업자는 온라인 플랫폼이나 지역 신문에 있지도 않은 허위 매물 정보를 게시하여 세입자를 유인하는 경우가 있다. 그런 후 매물을 보고 연락 온 사람에게 온갖 궤변을 늘어놓으며 다른 집을 권유하는 경우가 있다. 심지어 나도 모르게 내 집이 매물로 나오는 상황도 발생한다.
전세사기 안당하는법
전세계약 전 필수 확인 사항
전세 계약을 하기 전에는 반드시 철저한 조사를 해야한다. 아래는 전세 계약 전에 확인해야 할 핵심 사항들로 전세사기 안당하는법 첫 번째라 볼 수 있다.
시세확인
깡통전세를 예방하려면 전세보증금이 해당 집의 매매가보다 높으면 안된다. 그걸 알기 위해서는 계약을 맺고자 하는 집의 매매 시세를 알아둘 필요가 있다. 아파트나 오피스텔은 시세 파악에 용이한 반면 빌라는 상대적으로 알기가 쉽지 않다. 그래도 가장 비슷한 주변 집들의 시세를 살펴보고 대략적으로라도 알고있어야 한다. 보증금은 매매 시세의 7~80% 이하인 것이 좋다.
등기부등본 확인
등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 저당권, 압류 등의 세부 정보를 담고 있는 공식 문서다. 등기부등본을 확인하여 현재 소유자가 누구인지, 그리고 과거에 채무 불이행이나 압류 등의 문제가 있었는지 파악할 수 있다. 등기부등본으로 가장 먼저 확인할 것은 현재 집주인과 계약 대상자가 동일한 지와 계약하고자 하는 집의 걸린 대출(근저당) 확인이다.
만약 내 보증금이 기존 근저당보다 후순위로 설정된다면 향후 문제가 생겨 집이 경매에 넘어갔을 때, 전세보증금을 온전히 돌려받기 힘든 상황이 생길 수 있다. 만약 선순위 대출이 있다면 대출 상환을 조건으로 계약을 맺는게 좋다. 그러면 내 보증금이 선순위가 되어 우선적으로 보호를 받을 수 있다. 이때 선순위가 되어 대항력을 가지는 기준은 전입신고일이다. 전입신고와 확정일자는 계약 이후 반드시 진행해야 한다.
보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
반환보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보험회사가 대신 보증금을 지급하는 상품이다. 모든 주택이 반환보증보험에 가입할 수 있는 것은 아니므로 계약을 맺고자 하는 집이 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인해봐야 한다.
건축물대장 확인
건축물대장으로는 불법건축물 여부를 확인할 수 있다. 불법건축물이라면 전세자금 대출이 불가능하거나 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 없을 수도 있다.
계약서 작성 시 주의해야 할 사항
전세사기를 예방하기 위해서는 계약서 작성 시 주의해야 할 사항들이 있다. 아래는 그 중에서도 가장 중요한 것들이다.
임대인 신분 확인
실제 소유주인지 신분증을 확인하고, 대리인이 나온 경우에는 위임장과 인감증명서를 확인해야 한다.
특약사항 명시
선순위 대출 말소, 만기 전 이사 시 보증금 반환 등 분쟁의 소지가 있는 사항은 미리 특약사항에 명시해야 사후 분쟁을 예방할 수 있다.
잔금 입금 계좌 확인
반드시 임대인 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 만약 대리인이 본인 계좌로 입금을 요구한다면 사기일 가능성을 재차 확인해 볼 필요가 있다.
영수증 발급
전세금 완납 후에는 영수증을 발급받아야 한다. 나중에 전세금을 돌려받을 때 증거자료로 활용할 수 있다.
부동산 중개업자의 선택과 검증 방법
전세사기 안당하는법에는 좋은 부동산 중개업자를 만나는 것도 포함된다. 신뢰할 수 있는 중개업자를 선택하는 것이 중요한데, 우선 정식으로 등록된 중개업자인지 확인하기 위해서는 사무실에 게시된 자격증 및 등록증을 확인해야 한다. 또한, 한국공인중개사협회 사이트에서 중개사무소 조회를 통해 정식 등록 여부를 확인할 수 있다. 중개사고 발생 시 일정 금액을 보상받을 수 있는 공제증서를 발급도 의무화 되어 있으니 유효기간 및 보장범위, 한도 등을 확인해보면 된다.
전세보증금 보호를 위한 법적 장치와 절차
전세사기 안당하는법에는 몇 가지 법적 장치와 절차를 따르는 것이 중요하다. 아래 나열한 사항들은 그 중에서도 가장 기본적인 것들이다.
확정일자 받기
전세계약서를 지참하고 주민센터나 법원 등기소를 방문하여 확정일자를 받으면, 전세금을 우선 변제 받을 수 있는 권리가 생긴다. 계약일 바로 주민센터 방문 후 확정일자를 받는게 편하다.
전입신고 하기
이사 후 14일 이내에 주민센터나 정부24 홈페이지를 통해 전입신고를 해야 한다. 전입신고를 해야만 대항력이 생긴다.
전세보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증보험에 가입하면, 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험사로부터 대신 지급받을 수 있다. 다만 모든 집이 보험 가입이 가능한 것은 아니다. 집값 대비 보증금 비율에 따라서도 보증금 지부가 달라지니 보증보험 가입 가능 여부는 반드시 확인 후 계약에 임하는게 좋다. 전세보증보험 가입은 전세사기 안당하는법 중 최고의 방법이다.
전세 사기 피해 시 구제 방안 및 절차
전세사기 안당하는법도 중요하지만 피해를 입었을 때 추후 대응 과정도 알아두는게 좋다.
경찰 신고
전세 사기가 의심된다면 가장 먼저 해야 할 일은 경찰에 신고하는 것이다. 경찰은 사기 혐의를 조사하고, 범인을 추적하여 검거하는 역할을 한다.
대한법률구조공단 상담
법률적인 문제에 대해 무료로 상담을 제공하며, 전세 사기 피해자를 위한 법률 지원도 제공한다.
민사소송 제기
보증금반환청구소송을 제기할 수 있다. 소송에서 승소하면 강제집행을 통해 보증금을 반환 받을 수 있다.
주택임대차분쟁조정위원회
집주인과 세입자 간의 분쟁을 조정하는 기구로, 분쟁 조정을 통해 문제를 해결할 방안을 강구할 수 있다.
지방자치단체 구제 지원 신청
일부 지방자치단체에서는 전세사기 피해자에 대한 구제 지원을 제공하고 있다. 지원의 내용은 지자체마다 다르지만 대게 보증금을 일부 지원하거나, 생활비를 지원하는 식이다.
