부동산 투자의 매력은 레버리지 효과에 있다. 대출을 활용하면 적은 자기자본으로도 내집 마련을 할 수 있고, 투자도 가능하다. 부동산 매수에 있어 가장 고려해야 될 첫 걸음도 대출 한도를 알아보는 것이다. 본 글에서는 주택담보대출의 필수 개념인 LTV와 DSR에 대해 정리해보고자 한다.
LTV
LTV는 ‘Loan to Value Ratio’의 약자다. 우리말로 하면 담보인정비율 정도로 해석하면 된다. 무슨말이냐면 주택을 담보로 했을 때 대출이 가능한 가격 비율을 말한다. 주택 가격 대비 대출한도가 얼마인가를 알 수 있는 개념이다. 예를들어 LTV가 70%라면, 3억짜리 주택을 구입 시 주택담보대출 한도는 3억의 70%인 2.1억이 되는 것이다.
그런데 여기서 LTV의 기준이 되는 주택가격은 내가 사는 가격이 아닐 수도 있다. 우선 적용되는 기준은 KB부동산에서 측정하는 KB시세다. 예를들어 집을 6억에 산다고 해도 KB시세가 5억이면 대출에서의 주택가격 기준은 5억이 된다. 그런데 만약 매수하려는 실거래가가 KB시세보다 낮다면, 기준은 실거래가로 적용된다. KB시세와 실거래가 중 낮은 금액이 적용된다.
KB시세는 KB부동산앱을 통해 쉽게 확인 가능하다. 상위평균가, 일반가, 하위평균가 세가지로 구분되어 시세가 표시되는데, 아파트는 보통 일반가를 기준으로 보면 된다. 세대 수가 적거나 해서 KB시세가 없는 경우도 있다. 이런 경우엔 한국부동산원의 시세를 활용하거나 은행이 자체적으로 감정하기도 한다.
LTV는 규제지역이나 주택수에 따라 한도가 달라지니, 자신의 상황에 따라 적용 비율이 어떻게 달라지는지 반드시 확인해야 한다.
DSR
DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자다. ‘총부채원리금상환비율’을 뜻한다. 이 제도는 차주가 대출을 갚을 수 있는 능력(소득)이 있는지를 살펴본다. 무리한 가계대출을 방지하고자 나온 규제라 보면 된다.
DSR은 차주가 가진 모든 대출(주담대, 신용대출 등)의 원리금을 연소득으로 나눈 비율이다. 가계대출 총액이 1억원을 넘는 사람에게는 1금융권 DSR 40% 규제가 적용된다. 2금융권은 50%다.
예를들어 연소득이 5000만원인 사람이 기존 대출 총합의 연간 원리금이 2000만원이라면 40% 규제가 적용되는 1금융권 대출은 더 이상 받지 못하는 것이다.
DSR은 대출기간에 영향을 많이 받는다. 상환 기간이 길수록 연간 납부하는 원리금이 낮아지기 때문에 장기 대출이 더 유리할 수 있다. 만기일시상환 방식이더라도 산정될때는 원리금으로 치환된다. 그래서 신용대출이나 자동차 할부 같은 단기 대출은 크게 불리하다.
만약 집을 사는데 DSR이 걸린다면, 단기 대출은 미리 상환하고 주담대는 최대한 만기를 길게 설정하는게 유리하다. 소득을 높이는 것도 물론 좋다. 특히 주택담보대출에 한해서는 부부 합산 소득도 인정되니 유념해두도록 하자.
디딤돌대출이나 보금자리론, 신생아특례대출 등 정책대출은 DSR을 보지 않는 상품이 대부분이다. 대신 DTI를 본다. DTI는 해당 주택 주담대 외 대출은 원리금이 아닌 이자만 따져 소득 대비 비율을 보는 것이다. 전세대출, 이주비, 청약중도금 대출 등도 제외된다. 하지만 이들 대출도 기존 부채로서는 또 다른 대출을 받을 때는 포함되어 DSR이 산정된다.
스트레스 DSR
올해 2월 26일부터는 주담대에 대한 ‘스트레스 DSR’이 시행됐다. 한도를 좀더 타이트하게 가져가겠다는 의도다. 그만큼 가계부채가 위기 상황에 왔다는 정부의 판단이라고 볼 수도 있다.
이 새로운 대출 규제는 소득 대비 기준이 되는 원리금 상환액에 일정수준의 가산금리를 더한다는 내용이다. 원리금 상환액을 더 높게 보겠다는 것으로 원리금 상환액이 높아질수록 더 불리하다.
만약 저금리 시대 DSR 40%로 대출 받았는데, 이후 고금리 시대가 오면 사실상 40%의 의미가 퇴색된다. 금리가 높아지면 원리금 상환부담도 높아지기 때문이다. 최근 급격한 금리인상이 그랬다. 받을 땐 40%였는데, 금리가 올라 40%를 훌쩍 넘어가버린 경우가 허다하다. 그래서 앞으론 일정부분 금리가 오르는 것까지 대비하겠다는게 스트레스 DSR의 도입 배경이라 보면 된다.
스트레스 DSR의 가산금리는 과거 5년 중 가장 높았던 수준의 가계대출 금리와 현재 금리간 차이로 산출한다. 1.5%(하한)~3.0%(상한) 사이에서 결정된다. 일단 올해 상반기까지는 결정된 가산금리의 25%, 하반기에는 50%가 단계적으로 적용된다. 그리고 내년부터는 가산금리 100%가 부과된다. 이에 따라 오는 6월말까지는 0.38%(1.5%x25%)가 가산금리로 붙는다.
단 스트레스 DSR은 변동금리, 혼합형, 주기형 대출에 대해 시행된다. 고정금리는 해당되지 않는다. 변동금리는 위에 설명한 가산금리가 그대로 적용되고, 혼합형 대출은 고정금리 기간 비중에 따라 달라진다. 고정금리 비중이 높을수록 가산금리는 낮아진다. 예를들어 30년 만기 대출에서 고정기간이 5~9년이면 스트레스 금리의 60%, 9~15년은 40%, 15~21년은 20%가 적용된다.
올해 변동금리로 주담대를 받을 계획이 있다면, 가능하면 상반기 이내가 좋다. 어찌됐든 해당 규제에 대한 확인과 대비가 반드시 필요해 보인다.
마치며
이상으로 주택담보대출 필수 개념 2가지와 새로운 규제까지 알아봤다. 부동산 대출은 정부 정책에 따라 기준이 계속 달라지므로, 본 포스팅에서는 용어들의 개념만 충분히 이해하면 될 것 같다. 만약 매수를 고려하고 있다면, 현 시점에서 자신의 상황에 맞는 대출한도가 얼마인지 은행에 먼저 반드시 확인해보고 계약을 진행해야 한다.
