경매가 어렵다고 느껴지는 이유 중 하나가 쓰이는 경매용어들의 난해함 때문인 것도 있다. 부동산에 대한 지식이 깊지 않다면, 경매용어를 바로 해석해 이해하기란 쉽지 않다. 사실 알고보면 그렇게 이해가 아렵지는 않다. 경매가 쉬워지기 위해서는 필수 경매용어 정도는 숙지해두는 편이 좋다.
필수 경매용어 30
채권자
특정인에게 대여해준 빚을 받아낼 권리를 가진 사람 또는 기관. 은행 대출로 부동산을 매수한 경우 은행이 채권자가 된다.
채무자
채권자에게 돈을 갚아야하는 의무가 있는 사람. 즉 빚을 진 사람이다.
최고가매수신고인
경매에 참여해 가장 높은 가격으로 입찰한 사람, 즉 낙찰자를 경매용어로 최고가매수신고인이라 한다.
차순위매수신고인
낙찰가액에서 보증금을 뺀 금액을 넘는 금액으로 입찰한 사람 중 차순위 매수 신고를 한 자를 말한다. 만약 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허되거나 잔금이 미납되는 경우 재매각 대신 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 수 있다. 차순위매수신고인이 둘 이상이라면 입찰 가격이 높은 사람으로 정하고, 가격도 같을 경우엔 추첨으로 정한다. 최고가매수신고인 다음으로 높은 가격을 써낸 입찰자라도 차순위 매수 신고를 하지 않으면 차순위매수신고인이 되지 못한다.
매각기일
매각기일은 각 지방법원에서 해당 부동산의 경매를 진행하는 날이다. 즉 경매일로 입찰하는 날을 지칭하는 경매용어라 보면 된다.
매각결정기일
경매 부동산이 낙찰이 되면 법원에서는 낙찰자나 경매절차상에 문제가 없는지를 심사해 매각 허가 여부를 결정하는 날이다. 법원은 특별한 이의가 없다면 통상 매각기일에서 1주일 후에 매각을 결정하게 된다. 만약 낙찰받은 부동산에 예상치 못한 심각한 문제가 있다면 매각결정기일 이전에 매각불허가 신청을 해야한다. 매각결정이 되고 나면 즉시항고를 해야되고, 비용과 시간이 소요된다. 물론 매각불허가 신청을 한다고 법원이 다 받아주는 것은 아니다.
취하
경매를 신청한 채권자가 경매 신청을 철회하는 것을 경매용어로 취하라 한다. 취하가 되면 경매 절차는 종료되며, 취하를 하는데 따른 별도의 사유는 필요하지 않다. 만약 낙찰된 부동산에 대한 경매 취하를 하려면 낙찰자의 잔금 납부 전에 해야한다. 강제경매의 경우엔 낙찰자의 동의도 필요하며, 차순위매수신고인이 있다면 해당 신고인의 동의도 있어야 취하가 가능하다.
취소
취하가 채권자가 하는 것이라면, 취소는 채무자가 자신의 부동산을 보전하기 위해 경매절차를 무효로 하는 행위를 말한다. 청구금액이 부당하거나 경매신청 과정에서 위법성이 있거나 낙찰자가 대금납부 이전까지 채무 변제를 완료하는 경우 취소가 가능하다. 이때 낙찰자의 동의는 필요하지 않다.
기각
취하와 취소가 채권자와 채무자가 신청하는 것이라면 기각은 법원의 직권으로 경매를 취소시키는 것을 뜻하는 경매용어다.
변경
경매 절차 진행 중에 새로운 내용이 추가되거나, 매각 조건의 변경, 권리의 변동 등으로 법원이 매각 기일을 변경하는 것을 말한다.
재경매
낙찰자가 잔금 납부를 하지 않는 등의 이유로 다시 경매 절차를 진행하는 것을 말한다. 특수한 상황이 아니라면 재경매시 기존 낙찰자는 입찰보증금을 돌려받지 못한다. 보통 이런 경우는 권리분석에 대한 중대한 착오나, 실거래가 조사 미흡, 명도의 어려움, 대출 실행 불가 등의 이유가 있다.
낙찰가율
감정가 대비 낙찰된 가격의 비율을 말한다. 만약 감정가가 1억원인데, 최고가매수신고인의 낙찰 금액이 7000만원이라면 낙찰가율은 70%가 된다.
낙찰률
경매진행 건수 대비 낙찰 건수의 비율을 의미하는 경매용어다. 낙찰가율과 혼동하면 안된다. 100건의 경매가 진행됐는데, 그 중 70건이 낙찰됐다면, 낙찰률은 70%가 된다.
말소기준권리
경매 부동산은 갖가지 권리들이 얽혀있는 경우가 많다. 경매 부동산을 낙찰받게 되면 낙찰자에게 인수되는 권리가 있고, 인수되지 않고 소멸되는 권리가 있다. 이 인수와 말소의 기준이 되는게 말소기준권리다. 말소기준권리보다 늦은 권리들은 소멸되고, 앞선 권리들은 인수된다고 보면 된다. 밀소기준권리가 될 수 있는 권리들로는 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기 , 강제경매개시결정 등기 등이 있으며 등기일자가 가짱 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.
대항력
해당 경매 부동산의 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리다. 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 해당 부동산의 말소기준권리보다 전입신고가 빨라야 한다. 만약 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 한 대항력 있는 임차인이 있다면, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다.
우선변제권
대항력을 갖춘 임차인이 해당 부동산 경매에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 우선변제권을 갖기 위해서는 말소기준권리보다 앞서서 확정일자를 받아야 한다. 전입신고가 대항력을 갖추는 요건이라면 확정일자는 우선변제권의 조건이 된다. 만약 말소기준권리 보다 전입신고는 빠른데, 확정일자가 늦다면 대항력은 있지만 우선변제권은 갖추지 못한다. 이런 경우 임차인의 보증금 환수는 경매 배당 순서에 따라야 하며, 배당을 통해 변제되지 않는 금액은 낙찰자가 인수해야 한다.
압류
압류는 채권자가 채무자의 재산을 법원의 도움을 받아 강제로 점유하거나 관리하는 조치다. 확정판결이나 기타 집행권원에 의해 강제집해을 하기 위한 보전수단으로 채권자는 채권을 회수하기 위해 경매에 들어갈 수 있다.
가압류
압류 전 임시적으로 취하는 조치로 채권자가 재판 결과를 기다리는 동안 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 예방하는 역할을 한다.
가처분
가처분은 채무자의 재산에 대한 처분 금지나 채무자의 행위를 제한하는 법적 조치로, 주로 재산의 가치를 보전하거나 법적 분쟁이 해결될 때까지의 임시적인 조치다. 이 조치는 재판의 최종 판결이 나오기 전에 임시적으로 적용되며, 재판 결과에 따라 해제되거나 변경될 수 있다.
가등기
장래에 발생할 권리 변동을 미리 등기하는 것을 말한다. 특정 계약이나 법적 행위가 완료될 것이 예정되어 있을 때 사용되며, 실제 권리의 이전이나 설정이 발생하기 전에 미리 그 위치를 확보하기 위한 조치다.
유치권
유치권은 타인의 물건을 점유하고 있는 자가, 그 물건에 관한 채권을 가지고 있을 경우 그 물건의 인도를 거부하며 채권의 만족을 요구할 수 있는 권리를 뜻한다. 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리다.
공유자우선매수신고
2인 이상이 소유한 부동산의 지분이 경매로 나왔을 경우, 타인이 낙찰을 받았다 하여도 기존 공유자가 매각 종료 전까지 우선매수신고를 하면 최고가매수인은 차순위 매수신고인의 지위로 변경된다.
대지권미등기
대지권 미등기는 건물을 소유하고 있으나 해당 건물이 위치한 토지(대지)의 사용권인 대지권을 법적으로 등기하지 않은 상태를 의미한다. 일반적으로 건물을 소유할 때는 그 건물이 세워진 토지의 사용권도 함께 등기해야 한다. 대지권 미등기의 경우 이 과정이 생략되어 토지 사용에 대한 법적 보호를 받지 못할 수 있고, 이로 인해 건물 소유자는 토지 소유자와의 분쟁이 발생할 위험이 있을 수 있다. 다만 미등기 집합건물 경매에서 대지사용권을 매각목적물에 포함되는 것으로 보고 그에 대한 감정평가액을 최저매각가격에 포함시켰다면 별 문제는 되지 않는다.
제시외건물
경매 절차에서 공식적으로 재산 목록에 포함되지 않은 건물을 말한다. 이는 등기부등본에 등재되어 있지 않거나, 재산 평가 시 고려되지 않은 건축물로, 주로 주택의 별도 화장실, 창고, 옥탑방 등이 해당되는 경우가 많다. 제시외건물이 매각가격에 포함되는 경우와 포함되지 않는 경우가 있는데, 포함되는 경우는 해당 법원이 해당 제시외건물이 본건물의 부합물 또는 종물이라 판단하고, 함께 감정평가 된 것으로 낙찰자는 제시외건물의 소유건도 취득하게 된다. 제시외건물이 본건물의 부합물이나 종물이 아니거나 법정지상권 성립 여지가 있는 경우에는 경매가격에 포함되지 않는다. 이럴땐 제시외건물로 인한 비용 발생 등을 고려해 입찰가격을 산정할 필요가 있다.
명도
낙찰자가 해당 부동산에 점유하고 있는 채무자 혹은 임차인을 퇴거시키는 과정이다.
부동산인도명령
낙찰자가 잔금을 납부한 이후에도 점유자가 명도를 거부한다면 낙찰자는 법원의 힘을 빌려 점유자의 인도명령을 신청할 수 있다. 부동산인도명령은 법원의 집행으로 낙찰자의 권리를 보호하고 부동산의 원활한 소유권 이전을 돕는 제도다.
강제집행
강제집행은 법원의 판결이나 명령을 이행하지 않는 당사자에 대하여 법적 강제력을 통해 판결이나 명령을 실현하는 절차다. 만약 점유자가 법원의 인도명령신청에도 응하지 않을 경우 낙찰자는 법원에 강제집행을 신청할 수 있다. 낙찰자의 권리를 강력하게 보호하는 제도로 법원은 강제적으로 점유자의 인도를 집행할 수 있다.
매각물건명세서
법원이 경매에 부쳐진 부동산의 상세한 정보를 제공하는 문서다. 부동산의 정확한 위치, 면적, 구조, 현재의 사용 상황, 법적 제약 사항 등을 포함하여 부동산의 특성과 조건 등이 설명되어 있다. 경매 참가자가 입찰 결정을 내리는 데 중요한 기초 자료로 활용된다.
감정평가서
부동산의 시장가치를 평가하는 공식 문서로, 감정평가사가 부동산의 위치, 크기, 형태, 구조, 사용 상태, 주변 환경과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 가치를 산정한 문서다.경매의 시작가를 결정하는 데 기준이 된다.
현황조사보고서
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 집행관이 이를 실행하여 작성한 문서를 현황조사보고서라 한다. 누구든지 볼 수 있으며, 경매참가자가 부동산의 실제 현황을 이해하는데 도움을 줄 수 있다.
