상가임대차보호법(상가건물임대차보호법)은 상가 임차인을 보호하기 위해 제정된 법이다. 임차인 뿐만 아니라 상가에 투자하는 임대인들도 꼭 알아야 하는 내용으로 반드시 알아두는게 좋다. 상가임대차보호법은 모든 상가에 적용되는 것은 아니다. 임차한 상가의 환산 보증금이 일정 수준 이하여야 한다. 그 기준은 지역별로도 다르다. 이번 글에서는 상가임대차보호법 환산보증금 범위와 주요 내용에 대해 알아보고자 한다.
상가임대차보호법 환산보증금(적용대상)
보통 상가를 임차해 자영업을 하는 사람들을 보면 특별한 경우가 아니고는 1~2년하고 그만두는 경우는 별로 없다. 특히 시설투자가 많이 들어가는 업종은 더욱 그렇다. 그런데 만약 임대인이 재계약때마다 무리한 요구를 하게 되면 어떻게 될까. 아마 울며겨자먹기로 상가 임차인은 장사를 지속하기 위해 임대인의 요구를 들어줄 수 밖에 없을 것이다. 이러한 경우가 발생되지 않도록 상가 임차인을 보호하고자 만들어진 것이 상가임대차보호법이다.
상가임대차보호법의 적용되는 범위는 상가의 환산보증금을 기준으로 한다. 상가임대차보호법 환산보증금이란 월세를 보증금으로 환산했을 때의 금액을 말하는 것으로 아래의 산식으로 구할 수 있다.
“환산보증금 = 보증금 + (월세x100)”
이렇게 계산해서 나온 상가임대차보호법 환산보증금은 지역마다도 기준이 다르다. 2019년 5월 이후 현재까지의 기준은 아래와 같다.
| 지역 | 환산보증금 |
| 서울시 | 9억원 이하 |
| 과밀억제권역 및 부산시 | 6억 9천만원 이하 |
| 부산 외 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 5억 4천만원 이하 |
| 그 외 지역 | 3억 7천만원 이하 |
여기서 과밀억제권역이란 수도권의 인구 및 산업이 일부 지역에 집중되는 것을 막고자 지정한 지역들로 어느 곳이 해당되는지는 아래 링크의 글을 통해서 확인해보면 된다. 서울과 인접한 대부분의 수도권 도시들이 해당됨을 알 수 있다.
예를들어 경기도 수원시에서 장사를 할때 매장 임차료가 보증금 3억원에 월세가 400만원이라고 가정해보자. 위의 산식으로 계산해보면 “3억원 +(400만원 x 100)”으로 환산보증금은 7억원이 된다. 수원시는 과밀억제권역에 해당됨으로 상가임대차보호법 적용 범위는 6.9억원 이하다. 즉 상가임대차보호범 적용이 안되는 상가가 된다.
상가임대차보호법 주요 내용
상가임대차보호법은 ’10년, 5%’가 가장 핵심이다. 임대차기간을 10년 보장하고, 계약 갱신 시 보증금이나 월세 둘 중 하나만 5% 이내로 인상할 수 있다는 것이다. 이것을 우선 알아두고 법의 주요 내용을 다시 한번 짚어본다.
10년 임대차 존속기간 보장
임대차 기간을 최대 10년 보장한느 것으로 임차인은 계약 만료 6개월에서 1개월 전까지 갱신 요구가 가능하다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다. 계약시 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 상가 임대차도 계약기간을 1년으로 본다. 다만 임차인이 주장하는 경우엔 원래 계약된 정해진 기간으로 유효하다.
차임 인상 제한
임대차 계약을 갱신할 경우 임대인은 월세나 보증금 중 하나만 5% 이내로 인상할 수 있다.
대항력과 우선변제권
상가임대차보호법에 적용되는 상가는 등기를 하지 않았더라도 대항력을 갖출 수 있다. 대항력을 가지기 위해서는 ‘상가건물 인도’와 ‘사업자등록신청’이라는 2가지 전제조건이 필요하다. 사업자등록 다음 날부터 대항력의 효력이 생긴다.
우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받으면 인정받을 수 있다. 우선변제권이 인정되는 상가는 경매에 넘어가도 후순위채권보다 상가 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있다.
환산보증금 초과 시에도 인정
위 주요 내용 중에서는 환산보증금을 초과하더라도 인정되는 것들이 있다. 대항력과 계약갱신요구권(10년)은 환산보증금 범위를 넘더라도 효력이 인정된다. 하지만 차임 인상 제한, 우선변제권, 1년미만 계약의 1년 인정 등은 환산보증금이 초과되면 인정되지 않는다.
