장위6구역 푸르지오 라디우스파크가 내달 분양에 나설 예정이다. 장위6구역은 장위 뉴타운 중에서도 입지가 가장 좋은 구역으로 손꼽혀 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 곳이기도 하다. 푸르지오 라디우스파크의 입지적 특징을 살펴보고자 한다.
장위뉴타운이란?
우선 장위뉴타운에 대해 먼저 알아본다. 서울시 성북구에는 2곳의 뉴타운 지역이 있다. 길음뉴타운과 장위뉴타운이다. 그중 장위동 일대의 장위뉴타운은 서울시 뉴타운 중에서도 가장 규모가 크다. 가구수만 해도 24,000세대에 이르는 매머드급 개발 구역이다. 아래 그림처럼 총 15개 구역으로 이뤄진 뉴타운으로 6호선 상월곡역과 1,6호선 환승역인 석계역 사리에 분포되어 있다. 북서울 꿈의 숲 쪽은 동북선이 공사 중이다. 동북선은 교통 요지인 왕십리역과 연결된다.
가장 먼저 개발되어 입주한 곳은 2구역이다. 꿈의숲코오롱하늘채(2017년, 513세대)가 들어섰다. 이후 1구역은 래미안장위포레카운티(2019년, 939세대), 5구역 래미안장위퍼스트하이(2019년, 1562세대), 7구역 꿈의숲아이파크(2020년, 1711세대) 등 돌곶이로를 중심으로 북동쪽 구역들은 이미 자리를 잡아가고 있다. 4구역은 비교적 최근에 청약을 진행한 장위자이 레디언트다. 그리고 본 글에서 다뤄볼 푸르지오 라디우스파크는 6구역에 해당한다. 지도를 봐도 알 수 있듯 구역내에서 입지는 가장 좋다는 평가를 받는 곳이다.
푸르지오 라디우스파크 기본 개요
위치 서울시 성북구 장위동 25-55 일대
세대수 1637세대(일반분양 718세대), 지하 3층~지상 33층, 15개동
용적률/건폐율 264%/19%
분양예정 2024년 5월 예상
시공사 대우건설
입주예정 2026년
푸르지오 라디우스파크 입지 분석
교통
푸르지오 라디우스파크가 위치한 장위6구역은 1호선과 6호선이 환승하는 석계역세권이다. 강남은 몰라도 도심권이나 용산으로 출퇴근하기엔 꽤나 용이한 위치다. 또 1호선으로 한정거장만 올라가면 GTX-C 노선이 들어오는 광운대역이 있다. 동부 및 북부 간선도로도 이용할 수 있어 교통 입지로는 준수한 편이라 볼 수 있다.
학교 및 학원
재개발 구역이 대부분 안고 있는 아쉬운 점이라면 학군일 것이다. 학교야 가까울 순 있는데, 대부분 재개발 지역은 낙후된 곳을 탈바꿈시키는 작업이다 보니 처음부터 학원가가 형성되기 어렵다. 어느 정도 대단지들이 들어와 안정되야 학원가라 불릴만한 것이 생길 수 있다. 푸르지오 라디우스파크도 마찬가지다. 아직 학원가라 할 수 있는 곳이 없다. 그나마 중랑천을 건너 태릉입구역 정도는 가야한다. 가장 가까운 초등학교로는 선곡초가 있다. 도보 5분 정도 거리지만 우이천변을 건너야 한다. 아무리 가까워도 다리를 건너야한다는 점은 아쉽다. 이외 광운초, 남대문중, 석관고 등이 가깝다. 아쉽긴 하지만 그렇다고 나쁘다고도 볼 수 없는 환경이다. 학원 시설도 장위뉴타운 대단지 아파트들이 언정화 될수록 보완될 것으로 예상할 수 있다.
생활편의
재개발 지역이라 아직 주변이 어수선하지만 이는 단지 입주가 끝나면 정비가 될 것이다. 먼저 입주한 구역 내 동북쪽 단지들만 봐도 기본적인 생활 편의 시설들을 얼추 들어서 있다. 반경 1.5km 내애 월계 이마트, 하나로마트 등 대형마트가 있다. 도보권은 아니지만 차량으로 10분 거리에 롯데백화점 미아점이 있다. 뉴타운 정비사업이 끝나면 구역 내 편의 상권은 더 알차게 형성될 수 있을 것으로 보인다.
자연환경
단지 이름에 ‘파크’가 붙었다는건 주변에 녹지 환경이 풍부하다는 의미기도 하다. 푸르지오 라디우스파크는 우이천변에 붙어 있다. 중랑천변과도 가깝고, 구역 위로 가면 북한산 꿈의 숲이 자리하고 아래쪽엔 천장산이 위치한다. 서울 강북권의 대표적인 베드타운으로 개발되는 만큼 주거환경은 준수한 편으로 평가된다.
예상분양가
장위6구역은 한때 조합과 시공사가 공사비 갈등을 빚었던 곳이기도 하다. 다행히 공사비를 일부 증액하면서 합의를 했다. 평당 공사비가 427만원에서 583만원으로 올라갔다. 이에 따라 분양가도 초기 예상보다는 높아질 것으로 보인다. 대략 뉴스나 업계 정보에 따르면 보수적으로 책정했을 때도 전용 84㎡ 기준 약 10억원 정도가 될 것으로 예상되고 있다. 평당 3000만원 수준이다.
2022년 먼저 분양한 옆 단지 장위자이 레디언트의 경우 평당 2,834만원 정도였다. 나중에 선착순 분양 등으로 완판되긴 했지만 처음에는 미분양이 됐었다. 그때만해도 이 지역에 국평 10억은 비싼 가격이었다. 하지만 2년만에 흐름이 달라졌다. 공사비 인플레이션으로 서울 내 국평 분양가가 10억 아래로 나올 수 있을지 의문이다. 10억 분양가가 그때는 비쌌지만 지금은 그렇지 않아보인다.
먼저 입주한 장위뉴타운 내 전용 84㎡ 가격을 보면 9억에서 11억 초반 사이로 형성되어 있다. 장위6구역 푸르지오 라디우스파크가 이들보다 입지적 우위에 있다는 점과 공사비 상승을 고려하면 국평 10억 분양가가 크게 비싼 것이라 볼 수는 없을 것 같다.
