산성구역 6월 분양 예정, ‘산성역 헤리스톤’ 입지 및 예상 분양가

총선도 끝났고, 남은 상반기 수도권 분양시장에 모처럼 활기가 띄일 전망이다. 특히 1000세대가 넘는 대단지 청약도 다수 예정되어 있는데, 그 중 강남과 인접한 입지로 관심 받는 경기도 성남시 수정구 산성구역의 ‘산성역 헤리스톤’이 꽤나 큰 이목을 끌고 있다. 산성역 헤리스톤의 입지와 예상 분양가를 한번 짚어보고자 한다.

산성구역 재개발

성남시는 구도심과 분당, 판교라는 신도시로 이뤄져 있다. 구도심의 중심은 성남대로를 따라 이어진 수진, 신흥, 산성동이라 할 수 있는데, 산성구역은 8호선 산성역세권에 위치한다. 주변으로는 산성역 포레스티아(2020년, 4,089세대)와 산성역 자이푸르지오(2023년, 4,774세대)가 이미 정비사업을 끝내고 입주한 상황이다. 산성구역 재개발 사업인 산성역 헤리스톤까지 들어서게 되면 산성역 주변은 12,000세대가 넘는 매머드급 신흥 주거단지가 된다.

산성역 헤리스톤 분양 개요

입지 분석

교통 입지

산성역 헤리스톤은 8호선 산성역 초역세권이다. 위치 자체도 서울 강남, 송파와 인접한 곳으로 8호선을 이용하면 강남권 출퇴근이 용이하다. 잠실역까지 15분, 수서역 20분, 삼성역 25분, 강남역도 30분 정도다. 여의도역도 8호선 석촌역에서 9호선을 환승하면 50분정도 걸린다. 아래로는 판교가 있는데, 거리상은 가깝지만 지하철을 두 번 환승해야하는 불편함은 있다. 시간도 30분 정도 걸린다. 8호선 판교 연장이 추진되고 있는데, 성사된다면 교통 여건은 더욱 좋아질 수 있다.

대중교통 뿐만 아니라 자차 이용도 수월하다. 헌릉로를 통해 외곽순환도로, 동부간선도로, 용인서울고속도로 진입이 쉽다. 경부고속도로 타기에도 멀지 않은 위치다. 도심권 출퇴근이 좀 멀긴 하지만 그래도 교통 입지는 딱히 흠잡을 만한게 없다.

교육환경

초등학교는 성남북초등학교가 바로 붙어 있다. 중학교는 성남문원중학교와 성남서중학교, 고등학교는 위례한빛고등학교가 있다. 멀진 않은데, 성남 구도심이 워낙 경사가 있는 동네라 이동에 불편할 순 있다.

구도심 재개발이라 그런지 학원시설은 부족해보인다. 인접한 신도시인 위례쪽을 이용하거나 송파쪽으로 가야할 것으로 보인다. 성남 구도심 재개발 사업이 안정화 될수록 학원시설은 개선되겠지만 아직은 불편하다. 교육환경은 아직은 아쉬운 면이 있다.

생활편의

산성구역은 위례신도시와 생활권을 같이 할 수 있다. 따라서 딱히 생활하는데 불편함은 없을 것 같다. 또 잠실역도 가까운 편이라 대형 백화점이나 쇼핑몰은 이쪽을 이용하면 된다. 백화점은 아래 판교에도 있다. 근린 상권으로는 구도심 상권과 주변 대단지 상가들이 혼재되어 있는데, 생활 편의를 위한 왠만한 것들은 갖춰져 있고, 점차 더 좋아질 것으로 보인다.

산성구역의 문제는 생활편의 시설이 아니라 경사다. 성남 구도심이 공통적으로 갖고 있는 문제이기도 하다. 이미 입주한 주변 대단지를 보면 단지 내에선 큰 불편함이 없다. 평탄화도 진행되었고, 엘리베이터 시설 등도 잘 갖춰져 있기 때문이다. 다만 산성역 자이푸르지오를 보면 단지 내 이동은 문제가 없지만 역으로 가는길의 언덕이 꽤나 불편하다. 다행이 산성역 헤리스톤은 초역세권이라 경사로 인한 불편함은 덜할 수 있다.

녹지환경

지도만 봐도 산성역 헤리스톤은 공원에 둘러싸여 있다. 단대공원을 바로 인접해있고, 영장근린공원과 희망대공원도 있다. 남한산성 도립공원도 가깝다. 녹지환경은 풍부한 입지라 볼 수 있다.

산성역 헤리스톤 예상 분양가

주변시세

이미 입주가 완료된 산성역 포레스티아와 산성역 자이푸르지오의 경우 전용 84기준 실거래가가 11억 초중반에 형성되어 있다. 역세권인 포레스티아가 신축인 자이푸르지오보다 조금 높게 형성되어 있다. 산성역 헤리스톤 또한 산성역 초역세권에 가장 신축으로 3개 단지 중에선 큰 차이는 없어도 그나마 가격이 가장 높게 형성되지 않을까 싶다. 또 8호선 남위례역쪽으로 가면 성남 복정1지구 엘리프 남위례역 에듀포레가 최근 본 청약을 진행했다. 전용84 분양가가 10.8억~10.9억원에 형성됐는데, 1순위에서 43대 1의 경쟁률을 기록했다.

예상 분양가

산성역 헤리스톤은 분양가가 전용84기준 12억이 넘느냐, 안 넘느냐 분석들이 많다. 대체적으로는 11억 후반대를 예상하는 분위기다. 전용59 기준으론는 8억 후반이 예상된다. 입지 대비 주변 시세나 공사비 인상 등을 고려하면 11억 후반이 그렇게 비싼 분양가로 보이진 않는다. 그렇다고 당장의 안전마진이 남는 금액도 아니다. 만약 12억이 넘어가면 약간 부담이 느껴질 수 있다.

마치며

성남 구도심은 천지개벽 중이다. 특히 성남대로를 사이에 두고 재개발이 지속되고 있다. 성남 구도심은 그동안 입지대비 저평가 받았던 곳이다. 오래된 도시라 워낙 노후된 주택들도 많고, 언덕도 심하고, 도시 환경도 그리 깨끗한 편이 아니었다. 강남과 가깝다는 이유만으로 실거주하기엔 고민되는 부분이 있었던건 사실이다.

그랬던 구도심이 빠르게 변화 중이다. 이미 산성역은 새로운 신흥 주거단지로 완성 중이고, 수진역, 신흥역, 단대입구역 사이로도 역세권 개발이 한창이다. 이미 신흥역 하늘채 랜더스원과 단대입구역 금빛그랑메종 등의 대단지가 구도심 스카이라인을 바꾸며 입주가 완료됐다. 여기에 도환중1구역도 속도를 내고 있다. 재개발이 진행될수록 성남 구도심의 입지적 장점은 점점 부각될 수 밖에 없다. 강남과 판교 사이에 놓인 노른자 입지는 앞으로도 바뀌지 않을 것이기 때문이다.