다가구 주택 전세 계약은 다세대 주택 보다 좀 더 면밀한 주의가 필요하다. 다가구란 여러 세대가 함께 살고 있지만 소유자(집주인)는 한 사람으로 단독 등기되는 주택을 말한다. 세대마다 소유자가 다르고 개별 등기인 다세대 주택과는 구분된다. 소유자가 한 사람인데, 전세 세입자가 여러명이라는 것은 한 채무자에 여러 채권자가 엮여 있는 것이나 마찬가지다. 즉 채권 관계가 복잡해질 수 있다는 뜻이고, 전세보증보험 가입도 일반 다세대 주택보다 까다로울 수 밖에 없다. 본 글에서는 다가구 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 방법을 살펴보고자 한다.
다가구 전세보증보험 가입 조건
다가구 주택은 소유자 한 사람이 여러 전세를 놓을 수 있는 가능성이 있는 만큼 전세보증보험 가입 조건을 보다 면밀하게 살펴본다. 다가구 전세보증보험 가입 조건으로은 아래의 3가지를 모두 충족시켜야 한다.
① 채권최고액이 주택 가액 60% 이하
② 채권최고액 + 선순위 임차 보증금 + 본인 임차 보증금 합이 주택 가액 이하
③ 채권최고액 + 선순위 임차보증금이 주택 가액 80% 이하
여기서 주택 가액이란 주택공시가격의 126%를 말한다. 주택공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트 내에서 개별단독주택가격 열람으로 확인할 수 있다. 아래를 클릭하면 해당 사이트로 바로 이동할 수 있다.
또 선순이 임차보증금이란 것은 본인 보다 앞서 해당 주택에 전입한 세입자들의 보증금을 말한다. 만약 다가구 주택에 문제가 생겨 경매에 나가게되면 먼저 들어온 임차인의 보증금부터 배당이 진행된다. 따라서 본인보다 앞선 세입자들의 보증금 규모에 따라 전세 계약 여부를 결정해야 할 수도 있다. 물론 전세보증보험 가입이 가능하다면 문제될 건 없다. 만약 선순위 보증금으로 내 전세금 보장이 안될 정도라면 애초에 보증보험 가입이 안될 가능성이 높다.
채권최고액은 해당 주택의 등기부등본을 떼어보면 확인이 가능하다.
다가구 전세보증보험 가입 예시
다음과 같은 조건의 다가구가 있다고 가정해보자.
① 주택 가액(공시가격 126%) = 12억원
② 채권최고액 = 5억원
③ 선순위 임차보증금의 합 = 4억원
이런 다가구 주택에 전세를 들어가고자 할때 전세보증보험 가입 가능 여부가 어떤지 따져보자. 앞서 얘기한 3가지 조건을 하나씩 대입해보면 된다.
① 채권최고액(5억원)이 주택 가액(12억원)의 60% 이하이므로 통과
② 채권최고액(5억원) + 선순위 임차보증금 합(4억원) + 본인 보증금이 주택 가액(12억원) 이하여야 하므로 본인 전세보증금이 3억 이하인 경우에만 통과
③ 채권최고액(5억원) + 선순위 임차보증금 합(4억원)이 주택 가액의 80%(9.6억) 이하이므로 통과
즉 위와 같은 조건의 다가구 주택에서는 전세 계약을 맺을 때 보증금을 3억 이하로 맞춰야만 전세보증보험 가입이 가능하다.
전세보증보험 꼭 가입해야 할까?
간혹 집이 마음에 든다고 해서 보증보험 가입이 안되는데도 덜컥 전세 계약을 맺는 경우가 있다. 앞서도 설명했듯 다가구의 경우는 소유자 한사람이 여러 임차인을 받는 구조이기 때문에 리스크가 더 클 수 밖에 없다. 전세는 마음에 드는 집보다 안전한 집을 선택하는게 맞다. 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 후 계약을 해야 한다. 참고로 전세 계약 시 확인해봐야 할 또 다른 사항들은 아래 링크의 글을 통해 확인해보면 좋다.
