부동산 시장의 불확실성 속에서 서울시가 도심 주택 공급의 시계를 앞당기고 있다. 높은 노후도와 주민 동의율을 갖춘 알짜 입지들이 새롭게 재개발 궤도에 올랐다.
서울시가 구로구 개봉동, 은평구 불광동, 서대문구 옥천동, 광진구 구의동 등 6곳을 ‘신속통합기획(이하 신통기획)’ 주택재개발 사업 후보지로 선정했다. 지난 23일 열린 ‘2026년 제1차 주택재개발 후보지 선정위원회’의 결과로, 이번 추가 선정을 통해 서울시 내 신통기획 후보지는 총 154곳으로 늘어났다.+1
이번 발표는 단순한 구역 지정을 넘어, 서울시가 추진하는 ‘신속통합기획 2.0’의 속도전과 사업성 개선 의지를 명확히 보여주는 데이터 포인트다.
신규 후보지 6곳 상세 데이터
이번에 선정된 6개 구역은 노후 저층 주거지 개선과 지역 연계 개발 가능성에 초점을 맞췄다
| 연번 | 자치구 | 위치 | 용도지역 | 면적(㎡) |
| 1 | 구로구 | 개봉동 66-15 | 1종, 2종(7), 3종 | 109,371 |
| 2 | 구로구 | 구로동 792-3 | 1종, 2종, 3종 | 58,472.7 |
| 3 | 은평구 | 불광동 442 | 1종, 2종 | 109,364.8 |
| 4 | 은평구 | 불광동 445 | 1종, 3종 | 89,536.8 |
| 5 | 서대문구 | 옥천동 123-2 | 2종(7), 3종 | 9,863.5 |
| 6 | 광진구 | 구의동 46 | 1종, 2종(7), 3종 | 105,957.2 |
구역별 선정 핵심 동인 (Key Drivers)
부동산 투자 측면에서 이번 지정 구역들의 특성을 분석하면 크게 세 가지로 나뉜다.
- 주거환경 시급성: 구로구 개봉동 66-15, 불광동 442 및 445번지 일대는 노후도가 70%에 달하고 반지하주택 비율이 50% 이상인 저층 주거지로 주거환경 개선이 시급한 지역으로 평가받았다.
- 높은 주민 추진 의지: 옥천동 123-2번지와 구의동 46번지 일대는 주민 70% 이상이 사업추진에 동의하는 등 참여 의지가 높아 향후 빠른 사업 전개가 기대된다.
- 주변 인프라 시너지: G밸리와 인접한 구로동 792-3번지 일대는 주변 개발사업과 연계한 직주근접형 생활·여가 공간 조성이 가능할 전망이다.
‘신통기획 2.0’ 도입, 18.5년의 허들을 12년으로
가장 주목해야 할 지표는 ‘시간’이다. 서울시는 이번 후보지에 ‘신속통합기획 2.0’을 적용하여 인허가 절차 간소화 및 공정관리를 시행한다.
- 사업 기간 대폭 단축: 기존 평균 18.5년이 소요되던 정비사업 기간을 12년으로 대폭 단축할 계획이다.
- 구역지정 패스트트랙: 기존 5년이 걸리던 정비구역 지정을 평균 2~2.5년으로 단축한 데 이어 0.5년을 추가로 단축해 2년 이내에 완료한다는 방침이다.
- 사업성 보정: 정비계획 수립 과정에서 2030 도시·주거환경정비기본계획으로 신설된 사업성 보정계수, 현황용적률, 입체공원 등을 지역 여건에 맞게 적용해 선제적으로 사업성을 확보한다.
투자자 주의사항: 촘촘해진 투기 방지
재개발 과정 중 투기 세력 유입을 차단하기 위한 강도 높은 방어책도 가동된다.
- 토지거래허가구역 지정: 갭투자 등 투기 목적 거래를 원천 차단하기 위해 해당 구역들을 토지거래허가구역으로 지정한다.
- 지분쪼개기 금지: 투기성 행위를 막기 위해 후보지별 권리산정기준일 고시 및 건축법에 따른 신규 건축허가 제한을 시행한다.
최진석 서울시 주택실장은 “선정된 후보지는 기반 시설이 매우 열악한 노후 불량주거지로 주거환경개선이 시급한 지역”이라며, “신속한 주택공급과 더 나은 주거공간을 만들어 가도록 행정적 지원을 다하겠다”고 밝혔다.
